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오늘은 광주 남구 봉선동 백운힐스테이트 같이 볼게요.
지도 한 장에 다 담았어요. 별표가 단지고, 선으로 이어진 곳이 초·중·고등학교, 지하철역, 메인 상권, 종합병원, 공원이에요. 선마다 걸어서 몇 분인지 적어 뒀어요.
지도에 적힌 시간은 전부 직선거리 기준 근사예요. 실제 길을 따라 걸어 본 시간이 아니라서 10분·15분 경계에서는 2~3분씩 차이 날 수 있어요.
먼저 단지 기본 정보부터요. 준공연도랑 세대수는 이번 자료에 없어서 웹검색으로 한 번 더 찾아봤는데, 확인하지 못했어요. 자세한 얘기는 9장에 적어 둘게요.
| 항목 | 가중 | 점수 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 학군 | 25 | 85.0 | 초 85 (환산 10/30) |
| 역세권(지하철) | 25 | 15.0 | 돌고개 도보 34분·도보 불가 |
| 시세(84㎡) | 20 | — | 자료없음 |
| 번화가 접근성 | 12 | 50.0 | 충장로 차량 5분·차량 필요 |
| 의세권(병원) | 9 | 71.2 | 서남대학교병원 차로 4분 · 동네 의원 14곳 |
| 숲세권(공원·바다·산) | 9 | 56.0 | 봉선어린이공원 도보 11분 (공원 ×0.8) |
| 입지 총점 | 80 | 53.1 | C등급 |
막대를 보면 한눈에 보여요. 학군(85.0점)이랑 병원(71.2점)이 점수를 받치고 있고, 지하철이 15.0점으로 푹 꺼지면서 총점을 C등급까지 끌어내렸어요. 한마디로 "애 학교 보내기는 좋은데 전철 타기는 불편한 단지"예요.
⚠ 이 점수는 입지 점수예요. 사라는 얘기가 아니에요. 가격은 뒤에서 따로 볼게요.
⚠ 확인 못 한 항목(시세(84㎡))은 가중치에서 빼고 환산했어요. 모르는 걸 0점으로 넣으면 점수가 엉뚱해지거든요.
초등학교는 광주백운초등학교, 걸어서 4분 (직선거리 기준 근사)이에요. 통학 거리로는 무난한 편이에요. 다만 단지와 맞닿은 초품아는 아니고, 통학구역이 어떻게 되는지·큰 도로를 건너는지는 아줌마가 확인하지 못했어요. 아이 보내실 집이면 이건 꼭 직접 걸어 보세요.
중학교는 걸어서 9분 거리에 광주 서광중학교가 있어요. 특목고 진학률이나 지역 내 순위는 확인하지 못해서 점수에서는 뺐어요.
제일 가까운 고등학교는 걸어서 17분 거리 광주석산고등학교예요. 서울대·의대 진학 실적은 확인하지 못했어요.
그래서 학군 85점은 사실상 초등학교 하나로 낸 점수예요. 근거 칸에 '환산 10/30'이라고 적힌 게 그 뜻이에요. 중·고등학교 자료가 붙으면 이 점수는 올라갈 수도, 내려갈 수도 있어요.
제일 가까운 역은 돌고개예요. 걸어서 34분 (직선거리 기준 근사) 걸려요. 20분 넘으면 걸어서는 무리예요. 마을버스나 차가 있어야 해요.
돌고개역은 광주 도시철도 1호선 역이에요. 도심까지 몇 분 걸리는지는 이번에 확인하지 못해서 숫자는 안 적을게요. 솔직히 34분이면 "지하철 타러 간다"기보다 "버스 타고 역까지 간다"에 가까운 거리라, 이 단지는 지하철보다 버스랑 자가용 위주로 생활한다고 보시는 게 맞아요.
전용 84㎡ 실거래 대표가는 이번 자료에 없어서 확인하지 못했어요. 그래서 시세 항목(가중 20)은 통째로 빼고 나머지 80으로 환산한 거예요.
이 동네 메인 상권은 충장로예요. 차로 5분 (직선거리 기준 근사) 걸려요. 상권은 거리만 재면 후하게 나와요. 같은 10분이라도 광역시 중심 상권이랑 동네 상권은 살아 보면 다르거든요. 그래서 급지 계수(광역시 중심 ×1.0)를 곱해서 점수를 매겼어요.
충장로는 광주 구도심 한가운데 있는 대표 상권이라 급지로는 최고 계수를 받았어요. 다만 걸어서 가는 거리가 아니라 차를 타야 해서 50점에 멈췄어요. 단지 근처에 대형마트·백화점·학원가가 구체적으로 뭐가 있는지는 이번 자료에 없어서 확인하지 못했어요.
제일 가까운 종합병원급은 서남대학교병원이에요. 차로 한 4분 걸려요. 급할 때 큰 병원까지 몇 분인지는 입지의 일부예요. 차로 15분 안이면 의세권이라고 봐요. 이 병원이 상급종합인지 종합인지는 이름으로만 추정한 거라, 정확한 등급은 확인하지 못했어요. 차로 4분도 직선거리로 계산한 근사치예요.
사실 일상은 동네 의원이 좌우해요. 단지에서 900m 안에 의원·약국이 14곳 있어요.
봉선어린이공원까지 걸어서 11분 (직선거리 기준 근사)이에요. (공원) 마음먹고 나가면 걸어갈 만한 거리예요.
이름 그대로 어린이공원이라 큰 산책로나 등산로를 기대할 곳은 아닐 것 같아요. 주말에 실제로 어떻게 쓰이는지는 아줌마가 확인하지 못했어요. 종류 계수도 공원(×0.8)이라 점수가 56점에 머물렀어요.
연식이랑 세대수는 확인하지 못했어요. 수집 자료에 제원이 비어 있어서 웹검색으로 "백운힐스테이트 준공 세대수"를 한 번 더 찾아봤는데요, 이름이 비슷한 남구 백운동 '힐스테이트백운'(검색 결과상 2016년 준공, 528세대)만 나왔어요. 동 이름도 단지 이름 순서도 달라서 같은 단지라고 단정할 수가 없어요. 그래서 이 글에서는 이 숫자를 이 단지 제원으로 쓰지 않을게요. 보시는 분은 등기나 K-apt에서 꼭 한 번 확인해 주세요.
동수·최고층·면적 구성도 자료가 없어서 확인하지 못했고, 주차 대수도 확인 못 해서 주차 얘기는 뺄게요.
⚠ 단지 제원은 점수에는 안 넣었어요. 입지가 아니라 단지 사양이라서요. 보실 때 필요한 정보라 적어는 두되 총점이랑은 분리했어요.
입지가 좋은 거랑 지금 사도 되냐는 건 완전히 다른 얘기예요.
매매·전세 실거래가는 이번 자료에 없어서 확인하지 못했어요. 그래서 전세가율이나 호가 괴리 같은 가격 경고도 이번 글에서는 판정할 수가 없어요. 최근 거래 흐름도 숫자 없이 얼버무리지 않고 비워 둘게요.
이 단지 평판을 검색으로 찾아봤는데 이 단지를 콕 집은 이야기는 확인하지 못했어요. 그래서 여기부터는 아줌마 생각이에요. 봉선동은 광주에서 학원가·학군 이야기가 나올 때 자주 거론되는 동네로 알고 있어요. 이 단지도 초등학교가 걸어서 4분이라, 아이 초등학교 시절에 들어오는 집들이 관심 가질 만한 자리라고 봐요. 반대로 지하철로 출퇴근해야 하는 맞벌이나 신혼부부라면 34분이라는 숫자가 매일 발목을 잡을 거예요.
아줌마 같으면 여기는 초등학교 4분 거리 때문에 봐요. 그런데 지하철만 아니면 참 좋은데 싶은 단지예요. 차가 있고 아이 학교가 중심인 집이면 판단 재료가 괜찮고, 뚜벅이 출퇴근이면 한 번 더 생각해 보시는 게 좋겠어요. 가격을 모르는 상태라 "지금 들어가도 되냐"는 아줌마도 말씀 못 드려요.
정리하면 광주 남구 봉선동 백운힐스테이트는 입지 53.1점, C등급이에요.
두 겹으로 나눠서 맺을게요. 입지는 초등학교·병원이 받쳐 주고 지하철이 깎아 먹는 C등급이에요. 가격은 실거래 자료가 없어서 아직 판정을 못 했어요. 입지 점수만 보고 결론 내지 마시고, 실거래가랑 전세가율을 꼭 같이 보세요.
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(궁금하신 점, 수정되어야 할 부분, 추가되어야 할 정보가 있으시면 언제든지 댓글 남겨 비밀글도 ok!!)
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