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오늘은 봉선동 새한아파트 같이 볼게요.
지도 한 장에 다 담았어요. 별표가 단지고, 선으로 이어진 곳이 초·중·고등학교, 지하철역, 메인 상권, 종합병원, 공원이에요. 선마다 걸어서 몇 분인지 적어 뒀어요. 그리고 미리 말씀드릴 게 하나 있는데, 이 글에 나오는 도보·차량 시간은 전부 직선거리를 기준으로 잰 근사치예요. 실제로 걸어 보면 길이 꺾이고 신호가 걸려서 2~3분씩 차이 날 수 있어요.
| 항목 | 가중 | 점수 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 학군 | 25 | 70.0 | 초 70 (환산 10/30) |
| 역세권(지하철) | 25 | 15.0 | 효천 도보 54분·도보 불가 |
| 시세(84㎡) | 20 | — | 자료없음 |
| 번화가 접근성 | 12 | 50.0 | 충장로 차량 8분·차량 필요 |
| 의세권(병원) | 9 | 71.2 | 서남대학교병원 차로 7분 · 동네 의원 8곳 |
| 숲세권(공원·바다·산) | 9 | 68.0 | 아남아파트 놀이터 도보 6분 (공원 ×0.8) |
| 입지 총점 | 80 | 49.7 | C등급 |
막대를 보시면 어디서 버티고 어디서 무너졌는지가 바로 보여요. 병원 71.2점이랑 초등학교 70점, 공원 68점이 위쪽을 받쳐 주는데, 가중치가 제일 큰 역세권(25점)에서 15점을 맞아 버려서 총점이 49.7점까지 내려앉았어요. 쉽게 말해 걸어서 되는 건 다 되는데 지하철만 안 되는 단지예요. 그 한 항목이 가중치 4분의 1이라 타격이 크더라고요.
⚠ 이 점수는 입지 점수예요. 사라는 얘기가 아니에요. 가격은 뒤에서 따로 볼게요.
⚠ 확인 못 한 항목(시세(84㎡))은 가중치에서 빼고 환산했어요. 모르는 걸 0점으로 넣으면 점수가 엉뚱해지거든요. 그래서 분모가 100이 아니라 80이에요.
초등학교는 광주진월초등학교, 걸어서 6분 (직선거리 기준 근사)이에요. 통학 거리로는 무난한 편이에요. 다만 통학구역이 실제로 이 단지에 걸리는지, 가는 길에 왕복 4차선 같은 큰 도로를 건너야 하는지는 이번에 확인하지 못했어요. 아줌마 채점표에서는 큰 도로를 건너면 15점이 깎이는 항목이라, 계약 전에 등교 시간대에 한 번 같이 걸어 보시는 게 제일 정확해요.
중학교는 걸어서 8분 거리에 광주대성여자중학교이 있어요. 거리는 이렇게 가까운데, 특목고 진학률이나 광주 안에서의 순위는 확인하지 못했어요. 이 항목은 학교알리미 공시를 봐야 나오는 숫자라서, 모르는 걸 적어 두느니 점수에서 빼는 쪽을 택했어요.
제일 가까운 고등학교는 걸어서 8분 거리 대광여자고등학교예요. 서울대·의대 진학 실적도 마찬가지로 확인하지 못해서 점수에 넣지 않았어요. 그래서 학군 70점은 사실상 초등학교 하나로 받은 점수예요(환산 10/30). 여중·여고가 걸어서 8분이라는 건 딸 키우는 집에서는 꽤 크게 보는 조건이니, 진학 실적은 따로 알아보실 값어치가 있어요.
제일 가까운 역은 효천이에요. 걸어서 54분 (직선거리 기준 근사) 걸려요. 20분 넘으면 걸어서는 무리예요. 마을버스나 차가 있어야 해요.
54분이면 사실 "멀다"는 말로도 부족하고, 지하철은 없는 셈으로 생활하셔야 해요. 그 역이 어느 노선이고 도심까지 몇 분 걸리는지는 이번 자료에 안 담겨서 확인하지 못했어요. 그런데 걸어서 닿지 않는 역이면 노선을 따져 봐도 크게 달라지진 않아요. 이 단지는 버스 노선이랑 주차가 지하철을 대신하는 자리라고 보는 게 맞아요. 차 한 대로 버티는 집이라면 이 15점이 실제 불편보다 아프게 보일 수도 있고, 반대로 지하철을 원래 안 타는 집이라면 체감이 덜할 수도 있어요.
전용 84㎡ 실거래 대표가를 확인하지 못했어요. 국토부 실거래가 자료가 아직 안 붙어 있어서요. 가중치 20점이 통째로 빠지는 항목이라 아쉽지만, 아줌마는 모르는 가격을 어림으로 적지는 않아요. 여기가 채워지면 총점은 다시 계산해야 해요.
이 동네 메인 상권은 충장로이에요. 차량로 8분 (직선거리 기준 근사) 걸려요. 상권은 거리만 재면 후하게 나와요. 같은 10분이라도 광역시 중심 상권이랑 동네 상권은 살아 보면 다르거든요. 그래서 급지 계수(광역시 중심 ×1.0)를 곱해서 점수를 매겼어요.
여기서 50점이 나온 건 급지가 낮아서가 아니라 걸어서가 아니라 차로 가야 해서예요. 아줌마 채점표는 슬리퍼 신고 나가는 상권에 100점을 주고, 차로 10분 안이면 50점을 줘요. 충장로 안에 대형마트나 백화점, 먹자골목, 학원가가 각각 어떻게 들어와 있는지는 이번 자료에 없어서 확인하지 못했어요. 대신 이 단지는 대형 상권보다 동네 생활권으로 굴러가는 자리라고 읽는 편이 실제에 가까워요.
제일 가까운 종합병원급은 서남대학교병원이에요. 차로 한 7분 걸려요. 급할 때 큰 병원까지 몇 분인지는 입지의 일부예요. 차로 15분 안이면 의세권이라고 봐요. 다만 이 병원이 상급종합인지 종합병원인지는 이름으로 추정한 것이고, 심평원 자료로 등급을 확인하지는 못했어요. 채점에는 보수적으로 종합병원 기준을 넣었어요.
사실 일상은 동네 의원이 좌우해요. 단지에서 900m 안에 의원·약국이 8곳 있어요. 아이 열나는 밤이나 허리 아픈 아침에 실제로 가는 곳은 이 8곳이에요. 큰 병원 차로 7분에 동네 의원 8곳이면, 병원 항목은 이 단지에서 제일 잘 나온 칸이에요 🙂
아남아파트 놀이터까지 걸어서 6분 (직선거리 기준 근사)이에요. (공원) 산책이랑 운동을 걸어서 해결할 수 있는 거리예요. 숲세권 값어치가 나오는 구간이에요.
68점은 도보 6분으로 받은 기본 점수에 공원 계수 0.8을 곱한 값이에요. 바다나 한강이면 계수가 1.0인데, 여기는 이름 그대로 아파트 놀이터급 공원이라 그만큼 깎였어요. 그래서 이 68점은 "주말에 등산 가는 숲"이 아니라 "저녁에 애 데리고 나가는 공원"으로 읽으시는 게 맞아요. 산책로나 운동기구가 어떻게 깔려 있는지까지는 확인하지 못했어요.
준공연도랑 세대수는 이번에 확인하지 못했어요. 수집 자료에 제원 칸이 비어 있어서 웹으로 한 번 더 찾아봤는데, 봉선동 다른 단지 정보만 나오고 새한아파트 것은 안 나오더라고요. 연식이랑 세대수는 글마다 꼭 적으려고 하는 항목인데, 없는 숫자를 만들어 넣을 수는 없어서 비워 둡니다. 동수·최고층·면적 구성, 총주차대수도 같은 이유로 적지 못했어요. 이 네 개는 관리사무소나 K-apt에서 바로 확인되는 값이니 임장 전에 한 번 보고 가시면 좋아요.
⚠ 단지 제원은 점수에는 안 넣었어요. 입지가 아니라 단지 사양이라서요. 보실 때 필요한 정보라 적어는 두되 총점이랑은 분리했어요.
입지가 좋은 거랑 지금 사도 되냐는 건 완전히 다른 얘기예요.
그런데 이번에는 매매·전세 실거래를 하나도 확인하지 못했어요. 그래서 전세가율도 못 구했고, 호가가 마지막 실거래가보다 얼마나 높은지도 모르는 상태예요. 아줌마가 가격 볼 때 제일 먼저 보는 두 개가 그 둘인데, 둘 다 빈칸이면 가격 판정은 아예 안 하는 게 맞아요. 🟢🟡🔴 신호등을 여기서 켜지 않는 이유예요.
정리하면 이 글은 입지까지만 답한 글이에요. 가격은 국토부 실거래가나 네이버 매물로 직접 확인하고 나서 판단하셔야 해요.
봉선동이 어떤 동네인지는 검색으로도 금방 나와요. "광주의 대치동"이라는 별명이 붙은 동네고, 사립학교들이 몰려 있어서 광주 대표 학군지로 꼽혀요. 부산 사직동, 대구 범어동과 같이 언급되는 자리예요. 특히 봉선2동은 광주 최대 학원 밀집지역이라, 밤 10시에 아이 데리러 온 학부모 차들이 줄을 선다는 보도까지 있더라고요. 학교 시간대에 교복까지 입혀 수업하는 학원이 논란이 되기도 했어요. 그만큼 교육열이 세게 눌러앉은 동네라는 뜻이에요.
또 하나 눈에 남는 이야기는, 봉선동은 산으로 둘러싸여 공급이 적어서 대부분 구축 단지인데도 매수 문의가 꾸준하다는 평가예요. 광주 전반적으로 구축 아파트는 힘이 빠지는데 학군지만은 예외라는 거죠. 다만 이건 봉선동이라는 동네에 대한 평판이고, 새한아파트 이 단지 자체를 사람들이 어떻게 보는지는 검색으로 확인하지 못했어요. 재건축 기대로 버티는지, 신혼이 많은지 같은 건 아줌마도 모른다고 말씀드리는 게 맞아요.
여기서부터는 아줌마 생각인데요. 이 단지는 점수표가 아주 솔직하게 생겼어요. 아줌마 같으면 여기는 초등학교 6분 · 여중 8분 · 여고 8분에 큰 병원 7분, 이 네 개 때문에 봐요. 아이 키우는 집이 실제로 매일 쓰는 동선이 다 걸어서 해결되는 자리예요. 반대로 지하철만 아니면 참 좋은데, 걸어서 54분은 없는 것과 같아서 차 없는 집한테는 선택지에서 빠질 수 있어요. 그리고 학군지 프리미엄이 붙은 동네일수록 가격이 먼저 올라가 있기 쉬워요. 입지 49.7점을 보고 싸다고 생각하실 수도 있는데, 이 점수는 시세 항목이 빠진 80점 만점 환산이라는 걸 꼭 기억해 주세요. 사라 마라 할 얘기는 아니고, 아줌마는 여기까지만 재료로 드려요.
정리하면 광주 남구 봉선동 새한아파트는 입지 49.7점, C등급이에요.
입지만 두고 말하면 "걸어서 되는 건 다 되는데 지하철이 없는 C등급"이에요. 학교랑 병원, 공원은 걸어서 해결되고, 대신 가중치 25점짜리 역세권에서 크게 깎였어요. 여기에 시세 20점이 빠진 환산이라 점수 자체를 절대 서열로 읽으면 안 돼요.
가격은 아직 답하지 않은 글이에요. 실거래도 전세가율도 확인하지 못했으니, 지금 사도 되는 가격인지는 이 글로 판단하실 수 없어요. 아줌마 결론은 언제나 두 겹이에요 — 입지는 이 정도이고, 가격은 여러분이 직접 확인하고 나서 따로 매기셔야 해요. 연식이랑 세대수까지 채워지면 다시 한 번 정리해 볼게요.
같은 동 다른 단지 글은 아직 없어서 이번에는 걸어 둘 링크가 없어요. 봉선동 단지들 하나씩 채워 가면서 여기에 붙여 둘게요.
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