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오늘은 송도동 송도 푸르지오 하버뷰 같이 볼게요.
지도 한 장에 다 담았어요. 별표가 단지고, 선으로 이어진 곳이 초·중·고등학교, 지하철역, 메인 상권, 종합병원, 공원이에요. 선마다 걸어서 몇 분인지 적어 뒀어요.
먼저 기본 정보부터요. 이 단지는 2011년 3월 입주한 아파트예요. 입주한 지 15년이 조금 넘었어요. 이건 수집 자료에 없어서 아줌마가 웹검색으로 확인한 값이에요. 그런데 세대수는 두 번 찾아봐도 확인하지 못했어요. 모르는 숫자는 안 적을게요.
그리고 이 글의 도보 시간은 전부 직선거리 기준 근사예요. 직선거리에 1.3을 곱하고 분당 67m로 나눈 값이라, 실제로 걸으면 2~3분쯤 차이 날 수 있어요.
| 항목 | 가중 | 점수 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 학군 | 25 | 70.0 | 초 70 (환산 10/30) |
| 역세권(지하철) | 25 | 60.0 | 센트럴파크 도보 12분·정기이용 무리 |
| 시세(84㎡) | 20 | — | 자료없음 |
| 번화가 접근성 | 12 | 67.5 | 송도 센트럴파크 도보 14분·도보권·부도심 ×0.9 |
| 의세권(병원) | 9 | 80.0 | 인천적십자병원 차로 12분 |
| 숲세권(공원·바다·산) | 9 | 80.0 | Songdo Shopping 도보 4분 (공원 ×0.8) |
| 입지 총점 | 80 | 68.8 | B등급 |
막대를 보면 병원(80.0점)이랑 공원(80.0점)이 점수를 받쳐 주고, 제일 무거운 역세권이 60.0점으로 내려앉으면서 총점이 68.8점, B등급에 멈췄어요. 학군은 초등학교 하나만 채점됐고 중·고등학교는 자료가 없어서 빠졌다는 것도 같이 봐 주세요.
⚠ 이 점수는 입지 점수예요. 사라는 얘기가 아니에요. 가격은 뒤에서 따로 볼게요.
⚠ 확인 못 한 항목(시세(84㎡))은 가중치에서 빼고 환산했어요. 모르는 걸 0점으로 넣으면 점수가 엉뚱해지거든요.
초등학교는 연송초등학교, 걸어서 6분 (직선거리 기준 근사)이에요. 통학 거리로는 무난한 편이에요. 다만 통학구역이 실제로 연송초로 배정되는지, 가는 길에 큰 도로를 건너는지는 이번 자료로 확인하지 못했어요. 초품아는 아니라서, 아이 걸음으로 직접 한 번 걸어 보시는 게 제일 정확해요.
중학교는 걸어서 17분 거리에 신정중학교이 있어요. 특목고 진학률이나 지역 내 순위는 자료가 없어서 확인하지 못했어요. 그래서 점수에서도 뺐어요.
제일 가까운 고등학교는 걸어서 17분 거리 연송고등학교예요. 서울대·의대 진학 실적도 이번엔 확인하지 못했어요. 숫자 없이 "명문이래요" 하고 넘어가지는 않을게요.
제일 가까운 역은 센트럴파크이에요. 걸어서 12분 (직선거리 기준 근사) 걸려요. 10분을 넘으면 역세권이라고 부르기는 좀 민망해요. 못 쓰는 건 아닌데 매일 출퇴근으로 쓰기엔 부담되는 거리예요.
센트럴파크역은 인천 1호선 역이에요. 그런데 여기서 인천 도심이나 서울까지 몇 분 걸리는지는 이번 자료에 없어서 확인하지 못했어요. 12분이라는 숫자가 10분 경계에 가까운 근사치라, 실제 동선에 따라 역세권 턱걸이가 될 수도 있고 더 멀어질 수도 있다는 점만 기억해 주세요.
전용 84㎡ 실거래 대표가는 이번에 확인하지 못했어요. 그래서 시세 20점은 통째로 빼고 나머지 80으로 환산했어요.
이 동네 메인 상권은 송도 센트럴파크이에요. 도보로 14분 (직선거리 기준 근사) 걸려요. 상권은 거리만 재면 후하게 나와요. 같은 10분이라도 광역시 중심 상권이랑 동네 상권은 살아 보면 다르거든요. 그래서 급지 계수(부도심 ×0.9)를 곱해서 점수를 매겼어요.
그 상권 안에 대형마트·백화점·학원가가 구체적으로 어떻게 들어서 있는지는 이번 자료에 목록이 없어서 확인하지 못했어요. 14분이면 "슬리퍼 끌고 가는 상권"은 아니고, 장 보러 갈 땐 차를 한 번 생각하게 되는 거리예요.
제일 가까운 종합병원급은 인천적십자병원이에요. 차로 한 12분 걸려요. 급할 때 큰 병원까지 몇 분인지는 입지의 일부예요. 차로 15분 안이면 의세권이라고 봐요. 이 12분도 직선거리를 시속 25km로 나눈 근사치이고, 병원 등급(상급종합인지 종합인지)은 이름으로 추정한 거라 공식 판정은 확인하지 못했어요.
단지 주변에 동네 의원·약국이 몇 곳인지, 소아과·이비인후과가 가까운지는 이번에 수집하지 못했어요. 아이 키우는 집이면 이 부분은 꼭 동네 지도로 따로 보셔야 해요.
Songdo Shopping까지 걸어서 4분 (직선거리 기준 근사)이에요. (공원) 산책이랑 운동을 걸어서 해결할 수 있는 거리예요. 숲세권 값어치가 나오는 구간이에요.
그런데 여기서 아줌마가 하나 짚고 갈게요. 지도 자료(OSM)에 이 녹지 이름이 "Songdo Shopping"으로 올라와 있어요. 이름만 보면 공원보다는 쇼핑 시설 같죠. 주말에 실제로 산책로로 쓰이는 곳인지, 이름표가 엉뚱하게 붙은 건지는 확인하지 못했어요. 숲세권 80점은 채점기 값이라 그대로 두지만, 현장에서 한 번 눈으로 보고 믿으시길 권해요.
입주는 2011년 3월이에요(웹검색으로 확인). 세대수는 확인하지 못했어요.
동수·최고층·면적 구성도 수집 자료가 비어 있어서 이번엔 확인하지 못했어요.
주차 대수 역시 K-apt 자료로 확인하지 못해서, 주차 이야기는 이번 글에서 뺄게요.
⚠ 단지 제원은 점수에는 안 넣었어요. 입지가 아니라 단지 사양이라서요. 보실 때 필요한 정보라 적어는 두되 총점이랑은 분리했어요.
입지가 좋은 거랑 지금 사도 되냐는 건 완전히 다른 얘기예요.
매매·전세 최근 실거래는 국토부 자료가 아직 안 들어와서 확인하지 못했어요. 그래서 전세가율이 안전 구간인지, 호가가 실거래보다 붕 떠 있는지도 이번 글에선 판정하지 않을게요. 가격 흐름을 모르는 채로 "싸다, 비싸다"를 말하면 그건 수다가 아니라 소설이거든요.
이 단지는 송도국제도시 1공구에 있어요. 1공구는 기사에서 "송도의 대치동"이라고 불릴 만큼 학군 수요로 들어오는 동네로 이야기돼요. 연송초·신정중·연송고가 모두 이 동네를 대표하는 학교로 기사에 함께 거론되더라고요. 분양 당시에도 대우건설 '푸르지오 하버뷰'가 1공구에서 분양에 성공한 단지로 기사에 남아 있어요. 다만 이 단지만 콕 집은 실거주 후기는 두 번 찾아봐도 확인하지 못했어요.
여기부터는 아줌마 생각인데요. 이 동네는 신혼보다는 초등 아이 둔 집이 학교 보고 들어오는 쪽 분위기일 거라고 봐요. 입주 15년 남짓이면 재건축을 기대할 연식은 아직 아니라서, 결국 "학교랑 생활 편의 보고 사는 집"으로 평가받는 단지라고 생각해요.
아줌마 같으면 여기는 연송초 6분 거리랑 병원·녹지 점수 때문에 봐요. 대신 역까지 12분이라는 게 제일 걸려요. 매일 지하철로 출퇴근하는 집이면 이 12분이 생각보다 크게 느껴질 거예요. 그리고 가격 자료가 없어서, 좋은 입지를 얼마에 사느냐는 아직 판단할 재료가 없다는 것도 솔직히 말씀드릴게요.
정리하면 인천 연수구 송도동 송도 푸르지오 하버뷰는 입지 68.8점, B등급이에요.
입지만 놓고 보면 학교·병원·녹지가 받쳐 주고 역세권에서 깎인 무난한 B등급이에요. 가격 쪽은 실거래 자료가 없어서 이번엔 판단을 보류할게요. 입지 점수가 괜찮다고 가격까지 괜찮은 건 아니니까, 실거래 흐름은 꼭 따로 확인하세요.
같은 송도동 단지 분석 글은 아직 연결할 게 없어서, 내부링크는 이번엔 넣지 못했어요. 글이 쌓이면 여기 모아 둘게요.
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