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오늘은 둔산동 파랑새 아파트 같이 볼게요.
지도 한 장에 다 담았어요. 별표가 단지고, 선으로 이어진 곳이 초·중·고등학교, 지하철역, 메인 상권, 종합병원, 공원이에요. 선마다 걸어서 몇 분인지 적어 뒀어요.
이 단지는 1995년 6월에 준공한 406세대 단지예요. 이 두 숫자는 수집 자료에 안 들어 있어서 아줌마가 검색으로 확인한 값이에요. 그러니까 올해로 서른 살을 넘긴 노후 단지라는 뜻이고, 아래 점수를 볼 때도 이걸 깔고 보셔야 해요.
| 항목 | 가중 | 점수 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 학군 | 25 | 70.0 | 초 70 (환산 10/30) |
| 역세권(지하철) | 25 | 85.0 | 정부청사 도보 9분·역세권 |
| 시세(84㎡) | 20 | 52.0 | 84㎡ 5.47억 · 웹조사 |
| 번화가 접근성 | 12 | 100.0 | 둔산 타임월드 도보 4분·슬리퍼 상권 |
| 의세권(병원) | 9 | 87.0 | 대전을지대학교병원 차로 3분 · 동네 의원 63곳 |
| 숲세권(공원·바다·산) | 9 | 68.0 | 3·8의거 둔지미공원 도보 8분 (공원 ×0.8) |
| 입지 총점 | 100 | 75.1 | A등급 |
막대를 보시면 성격이 딱 보여요. 상권 100점과 병원 87점이 총점을 끌어올리고, 시세 52점이 혼자 끌어내리는 모양이에요. 생활 인프라는 광역시 한복판 수준인데 84㎡ 값은 그 수준을 못 따라온다는 뜻이고, 그래서 75.1점 A등급에서 멈춘 거예요.
그리고 하나 더요. 학군 근거 칸에 적힌 환산 10/30은 "학군 배점 30점 중 10점어치만 썼다"는 표시예요. 중학교 특목고 진학률이랑 고등학교 진학 실적 자료를 못 구해서, 그 두 개는 0점으로 때려 넣지 않고 아예 빼고 나머지로 환산했어요. 자료 없는 걸 0점 주면 자료 없는 단지가 무조건 나쁜 단지가 되어 버리거든요.
도보 시간은 전부 직선거리로 환산한 근사치예요. 실제로 걸으면 신호랑 골목 때문에 2~3분씩 차이 날 수 있어요. 10분, 15분 경계에 걸린 항목은 특히 감안하고 보세요.
⚠ 이 점수는 입지 점수예요. 사라는 얘기가 아니에요. 가격은 뒤에서 따로 볼게요.
초등학교는 둔산초등학교, 걸어서 9분 (직선거리 기준 근사)이에요. 통학 거리로는 무난한 편이에요.
다만 솔직하게 말씀드릴 게 있어요. 이 9분은 지도에서 제일 가까운 초등학교까지의 거리로 잰 값이에요. 실제 배정 통학구역이 어디인지, 가는 길에 왕복 4차선 이상 큰 도로를 건너는지는 이번 자료로 확인하지 못했어요. 아줌마가 검색해 보니 파랑새는 둔산초가 아니라 갈마초등학교 학군이라는 이야기도 있더라고요. 초등 자녀 있으신 분이면 이 부분은 꼭 관할 교육지원청 통학구역으로 직접 확인하고 들어가세요. 점수는 거리 기준으로 매긴 거라 배정 학교랑 다를 수 있어요.
중학교는 걸어서 13분 거리에 둔산중학교이 있어요. 특목고 진학률이나 지역 내 순위 자료는 이번에 확인하지 못했어요. 그래서 중학교 배점은 점수에서 뺐어요.
제일 가까운 고등학교는 걸어서 10분 거리 둔산여자고등학교예요. 서울대·의대 진학 실적도 확인하지 못해서, 고등학교 배점 역시 점수에 넣지 않았어요.
학군 70점은 그러니까 "초등학교 거리 하나로만 매긴 70점"이에요. 둔산동 하면 다들 학원가랑 학군을 떠올리시는데, 그 값어치가 이 표에는 아직 안 들어가 있다는 뜻이기도 해요. 반대로 말하면 진학 실적 자료가 붙으면 이 항목은 올라갈 수도, 내려갈 수도 있어요.
제일 가까운 역은 정부청사이에요. 걸어서 9분 (직선거리 기준 근사) 걸려요. 걸어서 10분 안이면 역세권이에요. 출퇴근에 지하철 매일 쓸 수 있는 거리예요.
대전은 도시철도 노선이 하나뿐이라, 정부청사역이 그 노선 위에 있는 역이에요. 노선이 하나라는 건 환승 선택지가 없다는 뜻이기도 하지만, 동시에 그 한 줄이 도시 중심을 관통한다는 뜻이기도 해요. 역에서 도심 주요 지점까지 몇 분 걸리는지는 이번 자료에 소요시간 값이 없어서 적지 않을게요.
그리고 9분은 10분 경계에 딱 붙은 숫자예요. 근사치라 실제로는 11~12분 나올 수도 있어요. "역세권 85점"이라는 도장을 너무 세게 믿지는 마시고, 한 번은 직접 걸어 보고 판단하시는 걸 권해요.
전용 84㎡ 대표 실거래가가 5.47억이에요. 웹조사 아줌마는 가격도 점수에 넣어요. 학군이든 교통이든 상권이든 결국 가격에 다 녹아 있거든요. 같은 도보 10분이라도 강남이랑 지방 구도심이 같은 값일 수는 없잖아요. 그 차이를 잡아 주는 게 시세 항목이에요.
52점은 4.5억 이상 6억 미만 구간이에요. 전국 기준으로 놓고 보면 중간보다 살짝 아래라는 뜻이죠. 상권 100점에 병원 87점인 자리치고는 확실히 낮아요. 아줌마는 이 간극을 두 가지로 읽어요. 하나는 1995년생 노후 단지라는 점, 또 하나는 406세대 4개 동짜리 소규모 단지라는 점이에요. 같은 둔산동 안에서도 연식이랑 규모가 값을 가른다는 얘기예요.
참고로 이 5.47억은 웹조사로 잡은 대표가예요. 국토부 실거래가를 직접 긁어 온 값이 아니라서, 계약 건별 편차는 따로 확인하셔야 해요.
이 동네 메인 상권은 둔산 타임월드이에요. 도보로 4분 (직선거리 기준 근사) 걸려요. 상권은 거리만 재면 후하게 나와요. 같은 10분이라도 광역시 중심 상권이랑 동네 상권은 살아 보면 다르거든요. 그래서 급지 계수(광역시 중심 ×1.0)를 곱해서 점수를 매겼어요.
여기서 중요한 건 계수가 1.0이라는 점이에요. 부도심이면 0.85~0.9, 구 중심이면 0.7대, 동 중심이면 0.55까지 깎이는데 둔산 타임월드 일대는 깎을 게 없는 광역시 최상급 중심 상권으로 잡혔어요. 대전에서 이 계수를 온전히 받는 자리가 흔하지 않아요. 거기다 도보 4분이니까 그야말로 슬리퍼 끌고 나가는 거리죠. 말 그대로 만점이 나올 수밖에 없는 조합이에요. 🙂
다만 백화점·대형마트·먹자골목·학원가에 정확히 뭐가 몇 개 있는지 점포 목록까지는 이번 자료에 없어서 적지 않을게요. 상권 이름이랑 거리, 급지만 확인된 상태예요.
제일 가까운 종합병원급은 대전을지대학교병원이에요. 차로 한 3분 걸려요. 급할 때 큰 병원까지 몇 분인지는 입지의 일부예요. 차로 15분 안이면 의세권이라고 봐요.
이 병원이 상급종합인지 종합병원인지는 심평원 자료로 확정하지 못했어요. 이번 채점에서는 종합병원 기준으로 넣었으니, 실제 등급이 더 높다면 점수는 오히려 보수적으로 매겨진 셈이에요. 차량 3분도 직선거리를 시속 25km로 환산한 근사치라, 신호 걸리면 더 나올 수 있어요.
사실 일상은 동네 의원이 좌우해요. 단지에서 900m 안에 의원·약국이 63곳 있어요.
63곳이면 밀집도 기준 40곳 이상 구간이라 만점짜리 숫자예요. 아이 열나는 밤, 허리 삐끗한 주말에 진짜 아쉬운 건 대학병원이 아니라 걸어서 5분 소아과랑 정형외과거든요. 이 항목 87점은 큰 병원보다 이 63곳이 만들어 준 점수라고 보셔도 돼요.
3·8의거 둔지미공원까지 걸어서 8분 (직선거리 기준 근사)이에요. (공원) 산책이랑 운동을 걸어서 해결할 수 있는 거리예요. 숲세권 값어치가 나오는 구간이에요.
68점이 조금 애매해 보이시죠? 거리로만 보면 10분 이내라 85점짜리인데, 종류 계수 0.8이 곱해져서 68점이 된 거예요. 바다나 한강이면 1.0, 호수·대형공원이면 0.95, 산이면 0.85인데 일반 공원은 0.8이거든요. 걸어서 8분이면 접근성은 충분히 좋은데, 등산로나 수변 산책로 같은 "주말에 반나절 보내는 자연"은 아니라는 뜻이에요.
이 공원이 실제로 주말에 어떻게 쓰이는지, 산책로가 얼마나 도는지는 아줌마가 확인하지 못했어요. 가 보신 분이 댓글로 알려주시면 다음 글에 반영할게요.
준공 1995년 6월 · 406세대예요. 수집 자료의 제원 칸이 비어 있어서 이 두 값은 아줌마가 웹 검색으로 확인한 숫자라는 걸 밝혀 둘게요. 2026년 기준으로 서른한 해 된 단지고, 같은 검색에서 4개 동·최고 15층이라는 정보도 같이 나왔어요.
406세대에 4개 동이면 둔산동 기준으로는 작은 단지예요. 대단지 커뮤니티나 넓은 조경을 기대하실 자리는 아니에요. 대신 동 수가 적으면 단지 안이 조용하고 동선이 짧다는 장점은 있어요. 면적 구성이 어떻게 되는지, 평형별로 몇 세대씩인지는 이번 자료로는 확인하지 못했어요.
총주차대수는 K-apt 자료로 확정하지 못해서, 주차 이야기는 이번 글에서 뺄게요. 1995년 준공 단지에서 주차는 꽤 중요한 항목이니까, 보러 가실 거면 저녁 시간대에 한 바퀴 돌아보시는 걸 권해요.
⚠ 단지 제원은 점수에는 안 넣었어요. 입지가 아니라 단지 사양이라서요. 보실 때 필요한 정보라 적어는 두되 총점이랑은 분리했어요.
입지가 좋은 거랑 지금 사도 되냐는 건 완전히 다른 얘기예요.
그런데 이 대목을 제대로 못 쓰게 됐어요. 국토부 실거래가 자료가 이번 수집분에 안 들어와서 최근 매매·전세 거래 내역을 확인하지 못했어요. 언제 얼마에 팔렸고 지금 호가가 얼마인지, 흐름이 올라가는 중인지 내려가는 중인지 — 아줌마가 지금 가진 건 84㎡ 대표가 5.47억이라는 웹조사 값 하나뿐이에요.
그래서 전세가율도 못 냈어요. 아줌마가 가격 볼 때 제일 먼저 보는 게 전세가율인데요. 전세가율 60% 넘으면 실수요가 받쳐 준다는 뜻이라 초록불, 40% 밑으로 떨어지면 기대감이 가격을 밀어올린 거라 빨간불로 봐요. 그리고 호가가 마지막 실거래보다 10% 이상 높으면 상투를 의심해요. 이 세 가지를 못 본 상태로 "지금 가격이 어떻다"고 말하면 그건 아줌마가 지어내는 거예요. 그래서 안 쓸게요.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 누구나 무료로 보실 수 있어요. 이 단지 마음에 드시면 거기서 최근 1~2년 치 직접 훑어보세요. 그게 제일 정확해요.
아줌마가 검색으로 확인해 본 동네 평은 대체로 좋아요. 대중교통 편하고, 마트랑 백화점이 가깝고, 공원이 붙어 있고, 학원이 많다는 이야기가 공통으로 나오더라고요. 거주 후기에서는 "없는 게 없는 상권"이라는 표현이 눈에 띄었어요. 위에서 나온 상권 100점, 의세권 87점이랑 결이 맞는 평가예요. 단지 외관 도색이랑 엘리베이터 교체 같은 손질을 한 번 거쳤다는 이야기도 있었어요.
걸리는 대목도 있었어요. 초등학교 학군이에요. 주소는 둔산동인데 배정은 갈마초등학교이고, 둔산동에서 인기 있는 초등 학군하고는 조금 떨어져 있다는 평이 반복해서 나왔어요. 둔산동이라는 이름값을 학군까지 그대로 가져가지는 못한다는 뜻이죠. 이건 아줌마가 확정한 게 아니라 검색에서 본 이야기니까, 3장에서 말씀드린 대로 통학구역은 직접 확인하셔야 해요.
재건축은요, 둔산동 일대에 재건축 이야기가 도는 건 맞는데 이 단지가 어느 단계에 있는지는 확인하지 못했어요. 확인 못 한 걸 기대감으로 포장해서 쓰는 게 제일 나쁜 글이라고 생각해요. 그래서 안 쓸게요.
여기부터는 이건 아줌마 생각인데요. 이 단지 성격은 꽤 분명해 보여요. "둔산동 생활 인프라를 가장 싸게 사는 자리"예요. 상권 도보 4분, 지하철 도보 9분, 900m 안에 의원 63곳 — 이 조합을 5.47억에 누리는 곳이 흔하지 않거든요. 대신 그 대가가 1995년이라는 연식이고 406세대라는 규모예요. 세상에 공짜는 없더라고요.
아줌마 같으면 여기는 "생활 편의" 하나 보고 봐요. 출퇴근에 지하철 쓰고, 주말에 타임월드에서 다 해결하고, 병원 가까운 거 중요한 분한테는 이만한 자리가 잘 없어요. 대신 초등 학군이랑 연식, 이 둘이 걸려요. 초등 자녀 계획이 있으시면 통학구역부터 확인하시고, 노후 단지 수리비랑 주차를 감당할 수 있는지부터 계산해 보세요. 반대로 아이 다 키우셨거나 아직 없으신 집이라면, 이 단지의 약점 두 개가 본인한테는 약점이 아닐 수도 있어요.
정리하면 대전 서구 둔산동 파랑새 아파트는 입지 75.1점, A등급이에요.
입지는 A등급 맞아요. 광역시 최상급 중심 상권을 도보 4분에 두고, 지하철 9분에 종합병원 3분이면 생활 편의로는 더 바랄 게 없어요. 학군 항목도 초등 거리 하나만으로 매긴 70점이라, 진학 자료가 붙으면 달라질 여지가 있고요.
그런데 가격 판단은 아예 다른 층에 있고, 이번엔 그 층을 못 올라갔어요. 실거래 흐름도 전세가율도 확인하지 못했으니까요. 아줌마가 오늘 드릴 수 있는 건 딱 여기까지예요 — "입지는 75.1점 A등급이에요. 그런데 가격이 지금 적절한지는 이 글로는 몰라요." 두 겹을 섞어서 하나로 말해 버리면 그때부터 글이 거짓말을 하기 시작하거든요. 나머지 한 겹은 실거래가 공개시스템에서 여러분이 직접 채우셔야 해요.
같은 둔산동 다른 단지 분석은 아직 올린 게 없어요. 하나씩 채워 나갈 테니 조금만 기다려 주세요.
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(궁금하신 점, 수정되어야 할 부분, 추가되어야 할 정보가 있으시면 언제든지 댓글 남겨 비밀글도 ok!!)
사진 한 장으로 얼굴을 분석해 보세요
얼굴 MBTI 심리테스트 - 닮은꼴·성형·화장
얼굴 MBTI·관상·동물상은 물론, 성형과 화장 시뮬레이션으로 달라진 얼굴을 미리 보고 닮고 싶은 얼굴과 비교까지 해볼 수 있습니다. 사진은 기기 안에서 분석됩니다.
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※ 분석과 시뮬레이션 결과는 재미로 보는 콘텐츠이며, 실제 시술 결과나 의료 상담이 아닙니다.
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